บทความ 03 · อ่านประมาณ 7 นาที
สินทรัพย์กับหนี้สินต่างกันอย่างไร บ้านของเราอยู่ฝั่งไหน
ในบทความนี้
"บ้านเป็นหนี้สิน ไม่ใช่สินทรัพย์"
ประโยคนี้มาจากแนวคิดใน พ่อรวยสอนลูก และฟังดูขัดกับสิ่งที่เห็นทั่วไป เพราะธนาคาร นักบัญชี และนักวางแผนการเงิน ต่างก็บันทึกบ้านเป็นสินทรัพย์
ความสับสนเกิดจากการใช้คำเดียวกันคนละความหมาย จึงต้องแยกมุมบัญชีออกจากมุมกระแสเงินสดก่อน
มุมที่ 1: งบดุลส่วนบุคคล (มุมบัญชี)
งบดุลส่วนบุคคลตอบคำถามว่า ณ วันนี้ เรามีอะไร และเป็นหนี้อยู่เท่าไร
ตามหลักที่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยอธิบายไว้ในหน้าศัพท์ "งบการเงินส่วนบุคคล"
- สินทรัพย์ บันทึกตามมูลค่าที่ขายได้ ณ ปัจจุบัน ไม่ใช่ราคาที่ซื้อมา
- หนี้สิน บันทึกตามยอดคงค้าง ณ วันนั้น
- Net worth (ความมั่งคั่งสุทธิ) = สินทรัพย์ − หนี้สิน
- บ้านและรถที่ใช้เองจัดเป็น สินทรัพย์ส่วนตัว ส่วนสินเชื่อบ้านและสินเชื่อรถจัดเป็น หนี้สิน
ดังนั้นถ้าคอนโดของเราขายได้ราว 2,000,000 บาท และยังค้างเงินกู้ 1,700,000 บาท ในงบดุลจะมีสองบรรทัดแยกกัน คือสินทรัพย์ 2,000,000 บาท กับหนี้สิน 1,700,000 บาท ส่วนต่าง 300,000 บาทคือส่วนทุนในคอนโดก่อนค่าใช้จ่ายในการขายและภาษี (ตัวเลขสมมติ)
มุมที่ 2: กระแสเงินสด (มุมพ่อรวยสอนลูก)
หนังสือใช้นิยามที่เรียบง่ายกว่า
"An asset puts money in my pocket. A liability takes money out of my pocket."
(สินทรัพย์นำเงินเข้ากระเป๋า หนี้สินนำเงินออกจากกระเป๋า)
นิยามนี้ตอบคำถามว่า แต่ละเดือน สิ่งนี้ทำให้เงินสดของเราเพิ่มหรือลด
บ้านที่อยู่เองไม่มีค่าเช่าเข้ามา แต่มีค่างวด ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม ค่าประกัน ในมุมนี้จึงจัดอยู่ฝั่งที่นำเงินออก
ปนกันแล้วเกิดอะไรขึ้น
ปัญหาเกิดเมื่อใช้มุมใดมุมหนึ่งอย่างเดียว
ถ้าดูแต่งบดุล อาจรู้สึกว่ารวยขึ้นเมื่อราคาคอนโดขึ้น ทั้งที่เงินสดแต่ละเดือนตึงขึ้นเรื่อย ๆ เพราะค่างวดและค่าดูแล
ถ้าดูแต่มุมกระแสเงินสด อาจคิดว่าบ้านไม่มีคุณค่าเลย ทั้งที่บ้านให้ที่อยู่อาศัย ลดค่าเช่า และเป็นหลักประกันที่ใช้กับธนาคารได้
นักวางแผนการเงินจึงใช้ทั้งสองมุมคู่กัน งบดุลบอกว่าฐานะเราแข็งแรงแค่ไหน งบกระแสเงินสดบอกว่าเราจะยืนไหวไหมในแต่ละเดือน
เรื่องที่สับสนได้ง่าย: เงินต้นที่ผ่อนไป
สมมติค่างวดบ้านเดือนละ 12,000 บาท ในงวดนั้นอาจเป็นดอกเบี้ย 7,000 บาท และเงินต้น 5,000 บาท (ตัวเลขสมมติ สัดส่วนจริงเปลี่ยนทุกงวดตามสัญญา)
- ทั้ง 12,000 บาท เป็นเงินสดที่ออกจากกระเป๋า
- ดอกเบี้ย 7,000 บาท เป็นค่าใช้จ่ายจริง เงินส่วนนี้หายไป
- เงินต้น 5,000 บาท ไม่ได้หายไปเหมือนดอกเบี้ย เงินสดของเราลดลง 5,000 บาท และหนี้ก็ลดลง 5,000 บาทเท่ากัน ในทางบัญชีจึงไม่นับเป็นค่าใช้จ่าย
ผลคือ การจ่ายเงินต้นอย่างเดียวไม่ได้ทำให้ความมั่งคั่งสุทธิเพิ่มขึ้น เพราะเงินสดลดเท่ากับหนี้ที่ลด สิ่งที่เปลี่ยนคือโครงสร้าง ส่วนทุนในบ้าน (มูลค่าบ้านลบหนี้บ้าน) เพิ่มขึ้น ขณะที่เงินสดที่ใช้ได้ทันทีลดลง ส่วนดอกเบี้ย 7,000 บาท ทำให้ความมั่งคั่งสุทธิลดลงจริง
ความมั่งคั่งสุทธิโดยรวมจะเพิ่มหรือลด ยังขึ้นกับเรื่องอื่นด้วย เช่น รายได้ที่เหลือหลังรายจ่ายทั้งหมด และมูลค่าบ้านที่ขึ้นหรือลง
ตรงนี้อธิบายว่าทำไมคนผ่อนบ้านถึงรู้สึกว่าเงินตึงมือ ทั้งที่หนี้บ้านลดลงทุกงวด
แล้วรถล่ะ
รถในงบดุลเป็นสินทรัพย์เช่นกัน บันทึกตามมูลค่าขายต่อ ณ วันนั้น ซึ่งมักลดลงทุกปี ขณะที่ยอดหนี้รถลดตามการผ่อน ถ้ามูลค่ารถลดเร็วกว่าหนี้ ส่วนที่เป็นของเราจริงอาจติดลบได้ในช่วงแรก
ในมุมกระแสเงินสด รถที่ใช้เองนำเงินออกทุกเดือน ทั้งค่างวด น้ำมัน ประกัน ค่าบำรุง ส่วนรถที่ใช้หารายได้ เช่น ใช้ขนส่งสินค้า อาจนำเงินเข้าได้ ต้องดูเป็นกรณี
เวลาตัดสินใจ ใช้คำถามไหน
ก่อนซื้อของชิ้นใหญ่ ลองถามสามข้อ
- ซื้อแล้ว สินทรัพย์ หนี้สิน และเงินสดจะเปลี่ยนอย่างไร มีค่าใช้จ่ายเริ่มต้นเท่าไร
- ซื้อแล้ว เงินสดที่เหลือแต่ละเดือนจะเพิ่มหรือลด เท่าไร
- ถ้ารายได้หยุดไปหลายเดือน ยังจ่ายสิ่งนี้ไหวหรือไม่
การซื้อบ้านต้องดูทั้งประโยชน์จากการอยู่อาศัย ค่าใช้จ่ายรวม และความสามารถผ่อนชำระ การมีเงินสดออกทุกเดือนจึงยังไม่ใช่คำตอบว่าควรซื้อหรือไม่ แต่เป็นข้อมูลที่ต้องนำไปวางแผนให้ครบ
คำถามที่พบบ่อย
สรุปแล้วบ้านเป็นสินทรัพย์ไหม
ในงบดุลส่วนบุคคล บ้านเป็นสินทรัพย์ และเงินกู้บ้านเป็นหนี้สิน ส่วนในนิยามเชิงกระแสเงินสดของพ่อรวยสอนลูก บ้านที่อยู่เองนำเงินออกทุกเดือน ใช้มุมแรกดูฐานะ ใช้มุมหลังดูสภาพคล่องรายเดือน
คอนโดปล่อยเช่าเป็นสินทรัพย์ในมุมพ่อรวยไหม
ขึ้นกับว่าหลังหักค่างวด ค่าส่วนกลาง ภาษี ค่าซ่อม และช่วงห้องว่าง แล้วเงินสดเหลือเป็นบวกหรือไม่ ดูตัวอย่างใน Passive income และอิสรภาพทางการเงิน
